STJ reforça segurança jurídica ao limitar a responsabilidade do fiador em locações comerciais

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o fiador não pode ser responsabilizado por aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel quando o locador se recusa a receber as chaves, condicionando a devolução à concordância com laudo de vistoria. O entendimento foi firmado no julgamento do REsp 2.220.656 e traz relevante sinalização para a estabilidade e previsibilidade das relações locatícias no mercado.

Segundo o Tribunal, nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, o encerramento da locação é um direito do locatário, exercido mediante simples notificação prévia. Esse direito não pode ser limitado por exigências unilaterais do locador, como a imposição de assinatura de documentos que impliquem reconhecimento de danos ou débitos. Havendo desocupação efetiva do imóvel e comunicação regular, a relação contratual se encerra, independentemente de controvérsias sobre o estado do bem.

A decisão também esclarece que eventuais danos ao imóvel devem ser discutidos em ação própria, não servindo como justificativa para postergar a extinção do contrato nem para transferir aos fiadores obrigações decorrentes de conduta atribuível exclusivamente ao locador. Nesse contexto, a recusa injustificada em receber as chaves rompe o nexo que sustentaria a cobrança de aluguéis posteriores e, por consequência, a responsabilidade da garantia fidejussória.

Do ponto de vista do mercado, o precedente fortalece a segurança jurídica ao delimitar com maior clareza o alcance da responsabilidade dos fiadores e coibir práticas que prolongam artificialmente contratos já encerrados na prática. A orientação do STJ contribui para relações mais equilibradas, previsíveis e transparentes entre locadores, locatários e garantidores, reduzindo riscos e litígios em operações de locação comercial.