STJ fixa Retenção de 25% em Distratos Imobiliários para proteção de equilíbrio contratual

Em recente decisão unânime, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que a retenção de 25% sobre os valores pagos pelo comprador é adequada nos casos de desistência na compra de imóveis, salvo se o contrato previr percentual inferior. A medida visa compensar os custos administrativos e as perdas do empreendedor com a rescisão unilateral, independentemente de o imóvel ter sido ocupado ou não pelo adquirente.

O julgamento envolveu a desistência da aquisição de salas comerciais antes da entrega do empreendimento. Embora o contrato previsse retenção de 20%, o Tribunal de Justiça de São Paulo havia reduzido para 10%, sob o argumento de que o imóvel poderia ser facilmente revendido. O STJ reformou essa decisão, destacando que, em momentos de crise ou baixa demanda, a revenda pode ser onerosa e incerta, tornando a retenção mínima insuficiente para cobrir os prejuízos do empreendedor.

O colegiado também reforçou que a cláusula penal tem função indenizatória e desestimuladora da desistência, assegurando previsibilidade e equilíbrio entre as partes. Por isso, reduções inferiores a 25% somente são justificáveis quando houver circunstâncias excepcionais devidamente comprovadas, o que não foi identificado no caso analisado.

Além de reafirmar o percentual de 25% como parâmetro geral, o STJ validou a cláusula contratual que previa 20% de retenção, respeitando a autonomia das partes. A decisão contribui para uniformizar a jurisprudência e oferece maior segurança jurídica ao setor imobiliário, que depende de regras claras para a viabilidade econômica dos empreendimentos.