Retenção de metade do valor pela incorporadora no distrato é válida?

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.903.050, reconheceu a validade de cláusula contratual que previa a retenção de 50% dos valores pagos por comprador desistente de imóvel submetido ao regime de afetação. A decisão foi proferida pelo ministro Marco Buzzi e reafirma a diretriz estabelecida pela Lei 13.786/2018, que autoriza a incorporadora, nesses casos, a reter até metade das quantias pagas pelo adquirente.

O caso envolveu a compra de unidade em empreendimento de multipropriedade em Caldas Novas (GO), cujo contrato estipulava expressamente a possibilidade de retenção de 50% em caso de distrato. Embora o Tribunal de Justiça do Distrito Federal tenha reduzido o percentual para 25%, sob a alegação de excesso e potencial enriquecimento sem causa, o STJ entendeu que a corte local não apontou, de forma concreta, abuso ou desproporção que justificasse o afastamento da cláusula.

Ao analisar o recurso, o ministro Buzzi destacou que, estando o percentual ajustado dentro do limite legal previsto na Lei do Distrato, não cabe ao julgador afastá-lo com base em presunções genéricas. Para o STJ, a ausência de fundamentação específica sobre eventual desequilíbrio contratual impede a redução unilateral da retenção estabelecida entre as partes.

A decisão reforça a segurança jurídica na aplicação do regime de afetação, especialmente em modelos como a multipropriedade, nos quais a previsibilidade dos fluxos financeiros é essencial para a execução do empreendimento. Ao validar a cláusula pactuada, o STJ reafirma o papel da Lei do Distrato na harmonização dos interesses entre incorporadoras e adquirentes, preservando o equilíbrio contratual dentro dos limites expressamente definidos pelo legislador.