ITBI na integralização de capital social: revisão do STF e tendência de imunidade ampliada

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal que incide, em regra, sobre a transmissão onerosa de propriedade imobiliária. Não obstante, a Constituição Federal prevê hipótese de imunidade quando bens imóveis são utilizados para a integralização de capital social de pessoas jurídicas, nos termos do art. 156, §2º, I.

Diante dessa previsão, a integralização de capital com bens imóveis, em regra, não se submete à incidência do ITBI. Ainda assim, a prática municipal tem sido no sentido de restringir essa imunidade quando a pessoa jurídica possui atividade preponderantemente imobiliária, exigindo o recolhimento do tributo, especialmente em estruturas de organização patrimonial.

Esse entendimento, contudo, encontra-se em revisão pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.348 da repercussão geral, que discute o alcance da imunidade do ITBI na integralização de capital social quando a atividade preponderante da empresa consiste na compra, venda ou locação de imóveis.

O julgamento foi reiniciado no Plenário em 20/03/2026, com a formação inicial de votos favoráveis à tese dos contribuintes. Na sequência, porém, houve pedido de destaque, interrompendo o julgamento, que será retomado presencialmente.

A consolidação dessa interpretação tende a reduzir a litigiosidade e a ampliar a segurança jurídica das operações, com impactos relevantes no planejamento patrimonial e societário, especialmente quanto à redução dos custos envolvidos na integralização de imóveis.

Diante desse contexto, a análise estratégica das operações torna-se ainda mais relevante. Nesse sentido, a equipe do ZPB Advogados se coloca à disposição para assessorar seus clientes na estruturação de planejamentos patrimoniais e societários, bem como na avaliação de riscos e adoção de medidas preventivas ou contenciosas relacionadas à incidência do ITBI, buscando sempre a solução mais eficiente e segura.

Gisele Vilas Boas

Sofia Rojo Merino