Justiça afasta cobrança de ITBI em permuta com reserva de fração

A 1ª Câmara Cível do TJRS decidiu que não incide ITBI sobre unidades construídas em fração ideal que permaneceu sob a titularidade do proprietário original após contrato de permuta com reserva. No caso analisado, a incorporadora recebeu parte do terreno para edificação e, como contrapartida, comprometeu-se a entregar unidades prontas à empresa que cedeu o imóvel. Como não houve efetiva transmissão de propriedade sobre a fração remanescente, o fato gerador do imposto não se configurou.

A desembargadora Isabel Dias Almeida destacou que a operação envolveu apenas obrigação de fazer e que a cobrança de ITBI desconsideraria o regime jurídico da propriedade condominial. Além disso, a base legal não permite tributação separada da construção quando o terreno não é transferido, conforme preveem o artigo 35 do CTN e as Súmulas 110 e 470 do STF.

A decisão também observou que a cobrança do imposto sobre essas unidades resultaria em bitributação, o ITBI já havia sido recolhido na primeira permuta e o ISS, pago pela construção. O município de Gramado foi condenado a se abster da cobrança, por ausência de previsão legal específica e afronta ao princípio da legalidade tributária.

O precedente reforça a importância de um planejamento jurídico adequado em projetos de incorporação, especialmente em estruturas de permuta com reserva, que seguem sendo amplamente utilizadas no mercado imobiliário.