STJ define limites da responsabilidade de corretores em contratos de compra e venda de imóveis

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em sede de recurso repetitivo (Tema 1.173), que o corretor de imóveis, seja pessoa física ou jurídica, não responde pelos prejuízos sofridos pelo consumidor decorrentes do descumprimento contratual por parte da construtora ou incorporadora, salvo em situações excepcionais expressamente delimitadas. O entendimento foi firmado por unanimidade, sob relatoria do ministro Raul Araújo.

De acordo com o STJ, a atividade do corretor se limita à intermediação da negociação e não se confunde com as obrigações das empresas responsáveis pelo empreendimento imobiliário. Assim, sua responsabilidade somente poderá ser reconhecida se houver comprovação de envolvimento direto nas atividades de incorporação ou construção, integração ao mesmo grupo econômico da construtora ou confusão patrimonial entre as partes.

O relator fundamentou a decisão no artigo 723, parágrafo único, do Código Civil, segundo o qual o corretor responde apenas por falhas inerentes à própria prestação do serviço de corretagem, e não por vícios ou descumprimentos contratuais atribuíveis à construtora.

Com essa tese, o STJ uniformiza a jurisprudência nacional e reforça a distinção entre as responsabilidades dos intermediários de venda e das empresas executoras do empreendimento, trazendo maior segurança jurídica para o mercado imobiliário e para os profissionais que nele atuam.